Naar de inhoud
Bereken je huur

Regels

De regels, met hun bron

Alles wat Huurindex toepast, per gewest. Bij elke regel de wetstekst of de pagina van de bevoegde overheid, en de dag waarop we ze nagekeken hebben.

Regels

In heel België

De basis is overal dezelfde formule met de gezondheidsindex. De verschillen zitten in de aanvangsindex, de voorwaarden en de energielabels.

  1. De formule

    Geïndexeerde huur = basishuur × nieuw indexcijfer ÷ aanvangsindexcijfer. De uitkomst is een bovengrens: de aangepaste huur mag niet hoger zijn. Contractclausules die verder gaan, kunnen tot die aanpassing worden ingekort.

  2. De gezondheidsindex

    Sinds 1994 wordt de huur geïndexeerd met de gezondheidsindex: de consumptieprijsindex zonder tabak, alcoholische dranken en brandstof (behalve lpg). Statbel publiceert elke maand rond de 25e een nieuw cijfer.

  3. Eén keer per jaar, op de verjaardag

    De huur mag één keer per huurjaar aangepast worden, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract, tenzij het contract dat uitdrukkelijk uitsluit. In Vlaanderen en Brussel moet het contract schriftelijk zijn.

  4. Nooit vanzelf

    De partij die er belang bij heeft (meestal de verhuurder) moet de indexatie schriftelijk vragen. In Wallonië mag dat per gewone brief, sms of e-mail, zolang je er een bewijs van houdt.

  5. Hoogstens drie maanden terug

    Wordt de indexatie later gevraagd, dan werkt ze hoogstens terug tot drie maanden vóór de maand van het verzoek; voor de maand van het verzoek zelf is ze verschuldigd.

    Voorbeeld van Vlaanderen.be: contract vanaf 1 maart 2025, verzoek op 1 juli 2026. De geïndexeerde huur geldt vanaf april 2026 (april, mei, juni en juli).

  6. De basishuur

    De huur uit het contract of uit een vonnis, zonder de kosten en lasten die het contract ten laste van de huurder legt. In Vlaanderen wordt na een herziening de herziene huur de nieuwe basishuur, met de index van de maand vóór de herziening in werking trad.

Regels

Vlaanderen

Het Vlaams Woninghuurdecreet geldt voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019; oudere contracten volgen de federale Woninghuurwet en artikel 1728bis.

  1. Aanvangsindex: de maand vóór de start

    Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019 is de aanvangsindex het gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de maand waarin het contract in werking trad; het nieuwe indexcijfer is dat van de maand vóór de verjaardag.

    Voorbeeld uit de brochure: gesloten in augustus 2019, in werking op 1 oktober 2019. De aanvangsindex is die van september 2019.

  2. Contracten van vóór 2019

    Voor oudere contracten geldt artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek: de aanvangsindex is die van de maand vóór de maand waarin het contract gesloten werd. Voor contracten gesloten vóór 1 februari 1994 is dat de consumptieprijsindex; die rekent Huurindex niet.

  3. 1 oktober 2022 tot 30 september 2023: bevriezing

    Woningen zonder EPC of met EPC E of F mochten een jaar niet indexeren, woningen met EPC D voor 50 %. Huurindex rekent de huur voor een verjaardag in die periode niet zelf uit.

  4. Sinds 1 oktober 2023: de correctiefactor

    Voor een woning die als hoofdverblijfplaats op de private huurmarkt verhuurd wordt (ook via een woonmaatschappij, niet de sociale woningen), met een contract in werking vóór 1 oktober 2022 en een EPC D, E, F of geen (geldig) EPC, wordt bij elke indexatie de standaardformule vermenigvuldigd met een correctiefactor. Die hangt af van het label en de maand van de verjaardag (tabel hieronder). Een vervallen EPC telt als geen EPC.

    Voorbeeld van Vlaanderen.be: € 600, contract in werking op 1 november 2019, EPC D, indexatie in november 2024. 600 × 132,96 ÷ 108,98 = 732,02; × 0,945356473 = 692,02. Huurindex komt tot op de cent op hetzelfde uit.

  5. Een beter EPC behaald

    Met een nieuw EPC A+, A, B of C mag de verhuurder weer volledig indexeren vanaf de dag dat hij dat attest heeft; met een nieuw EPC D geldt de factor voor D. Niet met terugwerkende kracht vóór die dag. De maand van de wissel wordt pro rata berekend; Huurindex rekent met één label per indexatie, reken die ene maand dus zelf pro rata.

  6. Studentenkamers

    Het Grondwettelijk Hof besliste op 21 maart 2024 dat de beperking ook voor studentenhuurcontracten had moeten gelden. Huurindex rekent alleen voor woningen die als hoofdverblijfplaats gehuurd worden.

Vlaanderen: correctiefactoren per maand van de verjaardag (Vlaanderen.be).
VerjaardagEPC DEPC E, F of geen
oktober0,9494476460,898895293
november0,9453564730,890712946
december0,9519774010,903954802
januari0,9519508950,903901791
februari0,9617578130,923515625
maart0,9679962160,935992433
april0,9657668230,931533646
mei0,9719415940,943883189
juni0,9721240680,944248135
juli0,9761192860,952238571
augustus0,9771096550,954219311
september0,9800496820,960099363

Regels

Brussel

De Brusselse Huisvestingscode (artikel 224/2) verwijst voor de formule naar artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek.

  1. Aanvangsindex: de maand vóór de ondertekening

    De aanvangsindex is het gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de maand waarin het contract gesloten werd; het nieuwe indexcijfer is dat van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding.

  2. Geregistreerd, en met EPB-certificaat

    Een indexatie die de huur verhoogt, is alleen verschuldigd als het schriftelijke contract geregistreerd is en het EPB-certificaat aan de huurder bezorgd werd. Volgens Bruxelles Logement moet het certificaat geldig zijn op het moment van het verzoek; is het vervallen, dan moet eerst een nieuw bezorgd worden.

  3. 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023: beperking

    Voor lopende contracten met een EPB E hoogstens 50 % van de toegelaten indexatie, met EPB F of G geen indexatie, gedurende twaalf maanden. Huurindex rekent de huur voor een verjaardag in die periode niet zelf uit.

  4. Sinds 14 oktober 2023: de correctiefactor

    Voor een woning met EPB E, F of G en een contract in werking vóór 14 oktober 2022 wordt de standaardformule vermenigvuldigd met een correctiefactor. EPB E: 50 % × (index 2022 + index 2023) ÷ index 2023. EPB F of G: index 2022 ÷ index 2023. Telkens het cijfer van de maand vóór de verjaardag in dat jaar, voor een verjaardag van 1 januari tot 13 oktober; van 14 oktober tot 31 december gaat het om 2021 en 2022.

    Huurindex gebruikt de tabel van Bruxelles Logement (hieronder) en rekent die in de tests na met de formule uit de ordonnantie. Niet voor woningen van de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM) en het Woningfonds.

Brussel: correctiefactoren per verjaardag (Bruxelles Logement).
VerjaardagPEB EPEB F, G
14 tot 31 oktober0,9494476460,898895293
november0,9453564730,890712946
december0,9519774010,903954802
januari0,9519508950,903901791
februari0,9617578130,923515625
maart0,9679962160,935992433
april0,9657668230,931533646
mei0,9719415940,943883189
juni0,9721240680,944248135
juli0,9761192860,952238571
augustus0,9771096550,954219311
september0,9800496820,960099363
1 tot 13 oktober0,9898055210,979611041

Regels

Wallonië

Het Waals decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur (artikel 26), aangevuld met het decreet van 19 oktober 2022.

  1. Aanvangsindex: de maand vóór de ondertekening

    De basishuur is de huur bij de ondertekening, zonder kosten en lasten. De aanvangsindex is het gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de ondertekening; het nieuwe indexcijfer dat van de maand vóór de verjaardag.

  2. Geregistreerd contract

    Sinds 1 september 2018 kan de huur van een hoofdverblijfplaats alleen geïndexeerd worden als het contract geregistreerd is, ook voor contracten die toen al liepen.

  3. 1 november 2022 tot 31 oktober 2023: beperkt per PEB-label

    Voor een verjaardag in die periode: PEB A, B of C volledig; PEB D drie kwart van de stijging; PEB E de helft; PEB F of G, of geen certificaat: geen indexatie. De stijging is het verschil tussen de volledig geïndexeerde huur op die verjaardag en de huur die vóór die verjaardag verschuldigd was (de geïndexeerde huur van het jaar ervoor, ook als die indexatie niet gevraagd werd). Telt het label op het moment van het verzoek.

  4. Sinds 1 november 2023: een nieuwe basis

    Voor woningen met een PEB D, E, F of G is de aangepaste huur uit dat jaar de nieuwe basishuur, en het gezondheidsindexcijfer van de maand vóór die verjaardag de nieuwe aanvangsindex, voor de rest van het contract.

    Het decreet noemt alleen PEB D tot G; met een PEB A, B of C rekent Huurindex daarom met de gewone formule op de oorspronkelijke basishuur. Twijfel je, vraag het na bij Info-Conseils Logement (081 33 23 10).

  5. Geen PEB-certificaat

    Het Grondwettelijk Hof oordeelde in arrest 64/2024 van 20 juni 2024 (overweging B.44.1) dat artikel 2 van het decreet ook geldt voor woningen zonder PEB-certificaat. Huurindex rekent die daarom zoals F of G.

Grenzen

Wat Huurindex niet doet

Huurindex rekent de indexatie van een huurcontract voor een woning als hoofdverblijfplaats. Niet voor studentenkamers, handelshuur, sociale huur of contracten met een eigen indexatieregeling, en niet voor contracten gesloten vóór februari 1994.

De huur voor een verjaardag in het beperkte jaar 2022–2023 rekent het alleen voor Wallonië uit. Wisselt het energielabel in de loop van een maand, dan reken je die maand zelf pro rata. Bedragen worden op de cent afgerond, zoals in de voorbeelden van de overheden.

Huurindex geeft geen juridisch advies. Bij twijfel of een geschil: de huisvestingsdienst van je gewest, of de vrederechter.

Naar de rekentool

Leesgemak

Maak de site makkelijker om te lezen. Je keuze blijft bewaard op dit toestel.

Tekstgrootte

Gebruik je liever de instellingen van je toestel (zoom, schermlezer, donkere modus)? Die werken hier ook gewoon.